Ekonomik koşullardaki ani değişimler, yüksek enflasyon veya döviz kurlarındaki dalgalanmalar, uzun süreli kira sözleşmelerinde taraflar arasındaki dengeyi bozabilir. Hukukumuzda, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması halinde, mağdur olan tarafın hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkı bulunmaktadır. Bu hak, kira uyarlama davası yoluyla kullanılır. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” başlığı altında düzenlenen bu dava türü, hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir.

Kira Uyarlama Davasının Hukuki Dayanağı ve Temel Şartları

Kira uyarlama davasının temel dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 138. maddesidir. Kanun koyucu, sözleşmeye bağlılık ilkesinin (pacta sunt servanda) katı bir şekilde uygulanmasının adaletsiz sonuçlar doğuracağı durumlarda, “sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması” ilkesini kabul etmiştir. Ancak bu davanın açılabilmesi ve kabul edilebilmesi için yasada belirtilen dört temel şartın birlikte gerçekleşmiş olması gerekir.

Beklenmeyen Hal ve Olağanüstü Durum Kavramı

Uyarlama talep edilebilmesi için, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkmış olması gerekir. Bu durum, borçludan kaynaklanmayan harici bir sebeple meydana gelmelidir. Örneğin; savaş, doğal afetler, ülkede yaşanan ve öngörülemeyen büyük ekonomik krizler veya devalüasyonlar bu kapsamda değerlendirilebilir. Olağan hayat akışı içerisindeki fiyat artışları veya tahmin edilebilir enflasyon oranları, tek başına uyarlama sebebi sayılmayabilir. Mahkemeler burada “basiretli bir tacir” veya “ortalama bir vatandaşın” öngörü yeteneğini esas alır.

Aşırı İfa Güçlüğü ve Dürüstlük Kuralı

Ortaya çıkan olağanüstü durum, borcun ifasını imkansız hale getirmemiş olsa bile, borçlu (davacı) için ifayı aşırı derecede güçleştirmiş olmalıdır. Mevcut koşullarda sözleşmenin aynen devam etmesini beklemek, dürüstlük kuralına aykırı düşecek boyutta bir dengesizlik yaratmalıdır. Örneğin, kira bedelinin bölge rayiçlerinin çok altında kalması mülk sahibi için, ya da iş yerinin mücbir sebeple uzun süre kapalı kalması kiracı için aşırı ifa güçlüğü yaratabilir.

Sözleşmenin Henüz İfa Edilmemiş Olması

TBK 138. madde uyarınca uyarlama talep edebilmek için, borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş olması veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekir. Eğer kiracı, artış talep edilen döneme ait kirayı hiçbir ihtirazi kayıt (çekince) koymadan ödemişse, o dönem için geriye dönük uyarlama talep etmesi hukuken zorlaşacaktır.

Kira Uyarlama Davası ile Kira Tespit Davası Arasındaki Farklar

Kira hukukunda en sık karıştırılan iki dava türü uyarlama ve tespit davalarıdır. Kira tespit davası (TBK Madde 344), en az 5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde rayiç bedelin belirlenmesi için açılırken; kira uyarlama davası süreye bağlı olmaksızın, olağanüstü koşulların varlığı halinde her zaman açılabilir.

Tespit davasında amaç emsal kiralara göre bedelin güncellenmesidir. Uyarlama davasında ise amaç, çöken sözleşme temelinin onarılması ve işlem temelinin düzeltilmesidir. Uyarlama davasında “5 yıl şartı” aranmaz. Sözleşme yapıldıktan 1 yıl sonra dahi öngörülemez bir durum oluşursa (örneğin pandemide olduğu gibi), uyarlama talep edilebilir.

Dava Açma Süresi, Arabuluculuk ve Yetkili Mahkeme

Kira uyarlama davalarında herhangi bir hak düşürücü süre bulunmamakla birlikte, olağanüstü durumun etkilerinin devam ettiği süre boyunca dava açılabilir. Ancak davanın gecikmeksizin açılması, iyi niyet kuralı gereği önemlidir. 2026 yılı itibarıyla güncel uygulamada, kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Türk Borçlar Kanunu kapsamında Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli olup, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kira uyarlama davası ne kadar sürer?

Kira uyarlama davaları, bilirkişi incelemeleri ve keşif süreçlerini içerdiği için teknik davalardır. Mahkemelerin iş yüküne ve dosyanın durumuna göre değişmekle birlikte, yerel mahkeme aşaması ortalama 1.5 ile 2 yıl arasında sürebilmektedir.

1. Kira uyarlama davası geçmişe dönük açılabilir mi?

Kural olarak uyarlama davaları, dava tarihinden itibaren ileriye dönük sonuç doğurur. Ancak, ödemelerin ihtirazi kayıtla (haklar saklı tutularak) yapılması durumunda, dava tarihinden önceki ihtirazi kayıtlı ödenen dönemler için de uyarlama talep edilebileceğine dair Yargıtay kararları mevcuttur.

1. Ev sahibi kira uyarlama davası açabilir mi?

Evet, açabilir. Kira uyarlama davası sadece kiracılara tanınan bir hak değildir. Kira bedelinin olağanüstü ekonomik koşullar nedeniyle çok düşük kaldığını ve bu durumun kendisi için çekilmez hale geldiğini ispatlayan mülk sahipleri de kira bedelinin artırılması yönünde uyarlama talep edebilir.