Kira uyuşmazlıklarının en önemli konularından biri olan tahliye taahhütnamesi, kiraya verenler için kiracıyı yasal süresi içinde tahliye etmenin en kesin ve hızlı yollarından birini sunmaktadır. Ancak bu belgenin kiraya verene bu güçlü hakkı sağlayabilmesi için, kanunda ve Yargıtay içtihatlarında belirlenmiş çok sıkı geçerlilik şartlarına uyması gerekmektedir. Şekil şartlarındaki en ufak bir eksiklik veya usule aykırılık, taahhütnameyi hukuken geçersiz kılarak işlevsiz hale getirebilir. Bu yazımızda, bir tahliye taahhütnamesinin hangi şartlarda geçerli olduğunu, bu belgeye dayanarak kiracının nasıl tahliye edileceğini ve süreçte hem kiracıların hem de kiraya verenlerin dikkat etmesi gereken kritik noktaları ele alacağız.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Hukuki Dayanağı Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte kayıtsız şartsız boşaltacağını ve tahliye edeceğini yazılı olarak üstlendiği bir belgedir. Bu belgenin hukuki dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesidir. Bu maddeye göre, kiracı, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği halde boşaltmazsa, kiraya veren bu taahhüde dayanarak icra takibi veya dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu yol, kiraya verene, 10 yıllık uzama süresini bekleme veya ihtiyaç, yeniden inşa gibi nedenleri ispatlama zorunluluğu olmadan tahliye imkânı tanır.

Bir Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Yargıtay’ın istikrar kazanmış kararları ve kanun maddesi uyarınca, bir tahliye taahhütnamesinin geçerli kabul edilmesi için aşağıdaki üç şartın bir arada bulunması zorunludur:

1. Yazılı Şekil Şartı

Tahliye taahhüdünün en temel ve ilk şartı yazılı olmasıdır. Sözlü olarak verilen tahliye sözleri hukuken hiçbir geçerliliğe sahip değildir. Taahhütnamenin adi yazılı şekilde (taraflar arasında imzalanmış bir belge) olması yeterlidir; noter tarafından düzenlenmiş veya onaylanmış olması bir geçerlilik şartı olmamakla birlikte, imza inkârı gibi olası itirazların önüne geçmesi açısından ispat gücünü artırır.

2. Kira Sözleşmesinden Sonraki Bir Tarihte Düzenlenmiş Olması

Bu, taahhütnamenin en kritik ve en çok uyuşmazlığa neden olan şartıdır. Kiracının serbest iradesinin korunması amacıyla kanun koyucu, taahhütnamenin kiracının “kiralanana girdikten sonraki” bir tarihte verilmesini aramıştır. Yargıtay uygulamasına göre, kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya kira sözleşmesinin imzalanmasından önce alınan tahliye taahhütnameleri, kiracının evi kiralayabilmek için baskı altında imzaladığı kabul edildiğinden geçersizdir. Bu nedenle, taahhütnamenin üzerindeki “tanzim tarihi” (düzenlenme tarihi), kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden sonraki bir tarih olmalıdır.

3. Tahliye Tarihinin Belirli Olması

Taahhütnamede, kiracının taşınmazı hangi tarihte boşaltacağı net ve belirli bir şekilde yazılmalıdır. “İnşaat başlayınca”, “evimi satınca” gibi belirsiz veya şarta bağlı ifadeler içeren taahhütnameler geçersizdir. Tarih, “31.12.2025” gibi gün, ay ve yıl belirterek şüpheye yer bırakmayacak şekilde açıkça yazılmalıdır.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Süreci

Geçerli bir tahliye taahhütnamesine sahip olan kiraya veren, taahhütnamede belirtilen tahliye tarihi geldiğinde kiracı taşınmazı boşaltmazsa, iki hukuki yoldan birini seçebilir:

1. İcra Takibi Yoluyla Tahliye

Bu, en hızlı ve en pratik yoldur. Kiraya veren, taahhütnamede belirtilen tahliye tarihini takip eden bir ay içinde yetkili İcra Dairesi’ne başvurarak “ilamsız tahliye takibi” başlatmalıdır. İcra Dairesi, kiracıya bir tahliye emri gönderir. Kiracı, bu emrin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz etmezse ve 15 gün içinde taşınmazı boşaltmazsa, icra marifetiyle (zorla) tahliye edilir. Eğer kiracı 7 gün içinde imzaya veya taahhüdün içeriğine itiraz ederse, takip durur. Bu durumda kiraya verenin, İcra Hukuk Mahkemesi’nde “itirazın kaldırılması” davası açması gerekir.

2. Dava Yoluyla Tahliye

Kiraya veren, icra takibi yerine Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmayı da tercih edebilir. Bu dava da yine taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Mahkeme, taahhütnamenin geçerliliğini ve diğer şartları inceleyerek tahliye kararı verebilir. Bu yol, icra takibine göre genellikle daha uzun sürer.

ÖNEMLİ NOT: Her iki yolda da, tahliye tarihinden itibaren 1 aylık hak düşürücü süreye dikkat etmek hayati önem taşır. Bu süre içinde hukuki yollara başvurulmazsa, aynı taahhütnameye dayanarak sonradan işlem yapma hakkı kaybedilir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kira sözleşmesini imzalarken benden boş bir kağıda imza aldılar. Bu geçerli midir? Hayır, geçerli değildir. Uygulamada sıkça karşılaşılan bu durumda, kiraya veren sonradan bu boş kağıdı bir tahliye taahhütnamesi olarak doldurmaktadır. Ancak kiracı, bu belgenin “boş (beyaza imza)” olarak ve baskı altında alındığını, sonradan gerçeğe aykırı olarak doldurulduğunu tanık dahil her türlü delille mahkemede ispat edebilir. İspat edildiği takdirde, bu şekilde oluşturulan taahhütname geçersiz sayılır.

2. Taahhütnamenin düzenleme ve tahliye tarihi kısımları boş bırakılarak imzalatıldı. Hukuki durumu nedir? Yargıtay, tarihleri boş bırakılarak imzalanan ve sonradan kiraya veren tarafından doldurulan taahhütnameleri, “kiracının sonuçlarına katlanmayı kabul ettiği” gerekçesiyle genellikle geçerli kabul etme eğilimindedir. Ancak kiracı, bu tarihlerin sonradan anlaşmaya aykırı ve kötü niyetli olarak doldurulduğunu ispat edebilirse, taahhütnamenin iptalini sağlayabilir. Bu durum, ispat açısından oldukça riskli ve zordur.

3. Geçerli bir tahliye taahhütnamesi imzaladım ancak tahliye tarihinde evden çıkmadım ve kiraya veren de 1 aylık sürede işlem yapmadı. Bir sonraki ay kira ödemeye devam ettim. Artık o taahhütname geçersiz midir? Evet, o taahhütnameye dayanarak işlem yapma hakkı büyük ölçüde kaybedilmiştir. Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava yoluna başvurmadığı için bu hakkını yitirmiştir. Kira ilişkisi, siz kira ödemeye devam ettiğiniz ve kiraya veren de bunu kabul ettiği için devam etmektedir. Kiraya verenin sizi tahliye edebilmesi için artık başka bir yasal tahliye nedenine (örneğin ihtiyaç, temerrüt vb.) dayanması gerekir.