Kira hukukunda, mülk sahibinin kiracıyı taşınmazdan çıkarabilmesi keyfi isteklere değil, kanunda sınırlı sayıda sayılan haklı sebeplerin varlığına bağlıdır. Kiracı tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve İcra İflas Kanunu hükümlerine dayanılarak, kanuni şartların oluşması halinde kiracının taşınmazı boşaltması amacıyla açılan dava türüdür. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, “zayıf taraf” olarak korunduğu için, tahliye sebeplerinin varlığının ispatı büyük önem taşır.

Türk Borçlar Kanunu’na Göre Başlıca Tahliye Nedenleri

Hukukumuzda tahliye nedenleri; bildirim yoluyla tahliye ve dava yoluyla tahliye olmak üzere iki ana başlıkta toplanır. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi ve devamında düzenlenen hükümler, kiraya verene belirli şartlar altında sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanır. Ancak bu sebeplerin varlığı tek başına yeterli değildir; yasada öngörülen süre ve ihtar şartlarına sıkı sıkıya uyulması gerekir.

Kiraya Verenin veya Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Mülk sahibinin, eşinin, altsoyunun (çocuklar/torunlar), üstsoyunun (anne/baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi varsa tahliye davası açılabilir. TBK Madde 350 uyarınca bu ihtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olması şarttır. Örneğin, kirada oturan bir ev sahibinin kendi evine geçmek istemesi samimi bir ihtiyaç olarak kabul edilirken, evi daha yüksek bedelle başkasına kiralamak amacıyla ihtiyaç iddiasında bulunulması kötü niyet olarak değerlendirilir ve dava reddedilir. Ayrıca, taşınmazı sonradan satın alan “yeni malik” de, tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekmek şartıyla, 6 ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Geçerli Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye

Uygulamada en sık karşılaşılan ve en hızlı sonuç veren tahliye yöntemlerinden biri tahliye taahhütnamesi ile tahliyedir. TBK Madde 352/1 uyarınca, kiracı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse ve bu tarihte boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle tahliye isteyebilir. Ancak taahhütnamenin geçerli olabilmesi için; kira sözleşmesiyle aynı tarihte değil, taşınmazın tesliminden makul bir süre sonra imzalanmış olması (tarih baskısı olmaması) ve yazılı olması zorunludur.

Kira Bedelinin Ödenmemesi ve İki Haklı İhtar

Kiracının kira bedelini ödememesi veya eksik ödemesi, tahliye için önemli bir hukuki gerekçedir. Bir kira yılı içerisinde (genellikle 1 yıllık sözleşme dönemi), kira bedelini ödemediği için kendisine iki kez haklı ihtar gönderilen kiracıya karşı, kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir. İhtarların noter kanalıyla gönderilmesi ispat kolaylığı sağlar. Ayrıca, temerrüt (direnim) nedeniyle tahliye yoluna gidilerek, kiracıya 30 gün ödeme süresi verilir; bu sürede ödeme yapılmazsa tahliye talep edilebilir.

Dava Süreci, Arabuluculuk Şartı ve Görevli Mahkeme

Kira uyuşmazlıkları, 2026 yılı itibarıyla da “dava şartı arabuluculuk” kapsamındadır. Yani tahliye davası açmadan önce mutlaka arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, “anlaşamama tutanağı” ile birlikte mahkemeye başvurulur.

Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava süreci teknik detaylar içerdiğinden, ihtarname sürelerinin kaçırılması veya davanın yanlış tarihte açılması gibi usuli hatalar, haklı olsanız dahi davanın reddedilmesine neden olabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kiracı tahliye davası ne kadar sürer?

Tahliye davalarının süresi mahkemelerin iş yoğunluğuna ve tebligat süreçlerine göre değişmekle birlikte, yerel mahkeme aşaması ortalama 1 ile 2 yıl arasında sürmektedir. İstinaf ve Yargıtay süreçleri de eklendiğinde bu süre uzayabilir. Ancak tahliye taahhütnamesine dayalı takipler genellikle daha kısa sürede sonuçlanabilmektedir.

2. 10 yılı dolduran kiracı gerekçesiz çıkarılabilir mi?

Evet. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre, 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra, kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bunun için 10 yıllık sürenin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunulması ve her uzama yılının bitiminden itibaren dava açılması gerekir.

3. Ev satılırsa kiracı hemen çıkmak zorunda mı?

Hayır, evin satılması kiracının hemen tahliye edileceği anlamına gelmez. Yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Ancak yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi veya çocukları için kullanacaksa, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekerek, 6 ay sonra tahliye davası açma hakkına sahiptir.