Kira hukukunda en çok karıştırılan iki dava türü, kira tespit davası ve kira uyarlama davasıdır. Her iki davanın amacı kira bedelinin günün koşullarına göre revize edilmesi olsa da, dayandıkları hukuki sebepler, şartlar ve sonuçlar birbirinden tamamen farklıdır. Mülk sahipleri ve kiracılar, hangi durumda hangi davayı açmaları gerektiğini bilmediklerinde ciddi hak kayıpları ve zaman kaybı yaşayabilmektedir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) sistematiğinde bu iki dava türünü birbirinden ayıran en temel 5 farkı aşağıda detaylandırdık.

1. Hukuki Dayanak ve Amaç Farkı

İki davanın en temel farkı dayandıkları kanun maddeleri ve açılış amaçlarıdır. Kira tespit davası, TBK madde 344’e dayanır ve sözleşmenin olağan akışı içinde, zamanla eriyen kira bedelinin emsal rayiçlere (piyasa değerine) getirilmesini amaçlar. Burada olağanüstü bir durum olması gerekmez; zamanın geçmesi ve enflasyon yeterli bir sebeptir.

Buna karşılık kira uyarlama davası, TBK madde 138’de düzenlenen “Aşırı İfa Güçlüğü” hükmüne dayanır. Bu davanın açılabilmesi için sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyen savaş, ekonomik kriz, pandemi veya doğal afet gibi olağanüstü bir durumun ortaya çıkması gerekir. Amaç rayiç belirlemek değil, çöken sözleşme dengesini onarmaktır.

2. “5 Yıl Şartı” Ayrımı

Uygulamada en belirleyici fark süre şartıdır. Kira bedelinin emsal rayiçlere göre yeniden belirlenebilmesi için açılan kira tespit davasında, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıllık sürenin dolmuş olması zorunludur. 5 yıl dolmadan, sadece TÜFE oranında artış yapılabilir; rayiç incelemesi yapılamaz.

Kira uyarlama davasında ise 5 yıl şartı aranmaz. Sözleşme kurulduktan kısa bir süre sonra (örneğin 1-2 yıl içinde) öngörülemeyen olağanüstü bir durum (örneğin ani devalüasyon) meydana gelirse, 5 yılın dolmasını beklemeden uyarlama davası açılabilir.

3. Geriye Yürüme (Geçmişe Etki) Durumu

Kira tespit davalarında, eğer yeni kira döneminden en az 30 gün önce ihtarname gönderilmiş veya dava açılmışsa, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli o kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Yani karar, davanın açıldığı tarihteki dönemin başına kadar geriye yürür ve aradaki fark toplu olarak tahsil edilebilir.

Kira uyarlama davalarında ise kural olarak karar geriye yürümez. Uyarlama kararları, dava tarihinden itibaren ileriye dönük sonuç doğurur. Geçmişte ödenen kiralar için, ihtirazi kayıt (çekince) konulmamışsa, uyarlama talep edilmesi Yargıtay uygulamalarına göre oldukça zordur.

4. İspat Yükü ve Mahkemenin İnceleme Kriterleri

Kira tespit davasında mahkeme ve bilirkişi heyeti, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini araştırır. Yan dairenin kaça kiralandığı, bölgedeki arz-talep dengesi ve taşınmazın durumu ana kriterdir. Davacının (genellikle ev sahibinin) özel bir ekonomik zorluk içinde olup olmadığına bakılmaz.

Uyarlama davasında ise emsallerden ziyade, “işlem temelinin çökmesi” incelenir. Davayı açan tarafın (kiracı veya kiralayan), değişen şartlar nedeniyle aşırı ifa güçlüğü içine düştüğünü, edimler arasındaki dengenin katlanılamaz derecede bozulduğunu ispatlaması gerekir. Sadece çevrede kiraların artmış olması, tek başına uyarlama sebebi sayılmaz.

5. Arabuluculuk ve Yargılama Usulü

Her iki dava türü de 2026 yılı itibarıyla dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk kapsamındadır. Ancak yargılama tekniği açısından farklar bulunur. Kira tespit davaları daha matematiksel verilere (TÜFE, Emsal) dayanırken; uyarlama davaları hakimin takdir yetkisinin çok daha geniş olduğu, sözleşme hukukunun genel prensiplerinin ve “dürüstlük kuralının” tartışıldığı daha teknik davalardır. Tespit davasında hakim genellikle bilirkişinin belirlediği rayiçten hakkaniyet indirimi yaparak karar verirken; uyarlama davasında sözleşmeyi değiştirebilir, bedeli artırıp azaltabilir veya süreyi kısaltabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Hem kira tespit hem de uyarlama davasını aynı anda açabilir miyim?

Hukuken iki davayı aynı anda açmanıza engel bir durum yoktur (terditli dava olarak). Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kira tespit davası (TBK 344) özel bir hüküm olduğu için, şartları varsa öncelikle tespit hükümlerinin uygulanması tercih edilir. 5 yılı doldurmuş sözleşmelerde genellikle tespit davası, doldurmamışlarda ise şartları varsa uyarlama davası önerilir.

2. Enflasyonun çok yüksek olması tek başına uyarlama sebebi midir?

Hayır, Yargıtay kararlarına göre Türkiye gibi enflasyonun olağan bir ekonomik gerçeklik olduğu ülkelerde, sadece enflasyon oranlarının yüksek olması veya döviz kurlarındaki beklenen artışlar tek başına beklenmeyen hal sayılmaz. Ancak 2001 krizi veya yakın tarihteki ani kur şokları gibi “öngörülemez” boyutta bir ekonomik sarsıntı, uyarlama sebebi olarak değerlendirilebilir.

3. Kira uyarlama davasını kaybedersem karşı tarafın avukatlık ücretini öder miyim?

Evet. Tüm hukuk davalarında olduğu gibi, kira uyarlama davasının reddedilmesi durumunda, mahkeme masrafları ve karşı tarafın yasal avukatlık ücreti davayı açan taraf (davacı) üzerinde bırakılır. Bu nedenle dava açmadan önce “aşırı ifa güçlüğü” şartının oluşup oluşmadığı iyi analiz edilmelidir.