Türkiye’de gayrimenkul hukuku ve inşaat sektöründe en sık karşılaşılan uyuşmazlıkların başında, müteahhitlerin (yüklenicilerin) taahhüt ettikleri işleri tam ve eksiksiz olarak teslim etmemesi gelmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya standart eser sözleşmeleri kapsamında üstlenilen yükümlülüklerin projesine, teknik şartnameye ve sözleşme hükümlerine uygun olarak bitirilmemesi, iş sahibine hukuki yollara başvurma hakkı verir. Bu durumda iş sahibinin en temel başvuru yolu, eksik bırakılan imalatların parasal karşılığını talep edebileceği tazminat sürecini başlatmaktır.

Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Eksik İş Kavramı ve Hukuki Boyutu

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 470. maddesinde düzenlenen eser sözleşmelerine göre yüklenici, bir eser meydana getirmeyi ve bunu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Sözleşmede kararlaştırılan veya projesinde yer alan bir imalatın hiç yapılmamış olması ya da yarım bırakılması hukuken “eksik iş” olarak tanımlanır. Binanın dış cephe boyasının yapılmaması, asansörün takılmaması veya çevre düzenlemesinin tamamlanmaması eksik işlere örnek olarak gösterilebilir. Yüklenicinin bu asli edimini yerine getirmemesi, sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve TBK madde 112 uyarınca borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi kapsamında değerlendirilir.

Eksik İş ile Ayıplı İş Arasındaki Hukuki Farklılıklar

İnşaat hukuku davalarında sıklıkla birbirine karıştırılan ancak hukuki sonuçları ve dava şartları tamamen farklı olan iki temel kavram eksik iş ve ayıplı iştir. Ayıplı iş, sözleşmede kararlaştırılan işin yapıldığı ancak hatalı, kusurlu veya kalitesiz yapıldığı durumları ifade eder (örneğin çatının yapılması ancak su sızdırması). Eksik iş ise o imalatın fiziksel olarak hiç var olmamasıdır. Ayıplı işlerde iş sahibinin TBK madde 474 uyarınca eseri gözden geçirme ve ayıp ihbarında bulunma zorunluluğu varken, eksik işlerde böyle bir ihbar külfeti bulunmamaktadır. Eksik imalat, genel zamanaşımı süresi içerisinde her zaman ileri sürülebilir.

Eksik İşlerin Tespiti ve Delil Tespit Davasının Önemi

Eksik bırakılan imalatların tazmin edilebilmesi için yargılama sürecinden önce veya yargılama ile eş zamanlı olarak mevcut durumun kayıt altına alınması hayati önem taşır. Yüklenicinin inşaatı terk ettiği veya teslim tarihi geçtiği halde işleri bitirmediği durumlarda, iş sahibinin eksiklikleri kendisi veya üçüncü bir kişi aracılığıyla tamamlatmadan önce mutlaka delil tespiti yaptırması gerekmektedir. Sulh Hukuk Mahkemesi kanalıyla yapılacak bu tespitte, inşaat mühendisi veya mimar bilirkişiler aracılığıyla hangi işlerin yapılmadığı ve bu işlerin güncel piyasa rayiçlerine göre ne kadarlık bir maliyetle tamamlanabileceği resmi bir raporla imza altına alınır.

Eksik İşler Bedelinin Tazmini ve Dava Süreci

Eksik imalatların tespit edilmesinin ardından iş sahibi, yükleniciye karşı hukuki süreci başlatabilir. İş sahibi, eksik işlerin tamamlanması için gereken bedeli tazminat olarak talep edebileceği gibi, TBK madde 113 uyarınca mahkemeden “nama ifaya izin” talep ederek, eksik işleri yüklenici hesabına üçüncü bir kişiye tamamlattırıp doğacak tüm masrafları yükleniciden tahsil etme yoluna da gidebilir.

Görevli Mahkeme ve Zamanaşımı Süreleri

Eksik işler nedeniyle açılacak davalarda görevli mahkeme, tarafların sıfatına ve sözleşmenin niteliğine göre değişiklik gösterir. Eğer iş sahibi ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden bir tüketici ise ve müteahhitten konut satın almışsa görevli mahkeme Tüketici Mahkemeleridir. Tarafların her ikisinin de tacir olduğu veya uyuşmazlığın ticari iş sayıldığı hallerde Asliye Ticaret Mahkemeleri, diğer durumlarda ise Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Zamanaşımı açısından ise eksik işler, borcun ifa edilmemesi (sözleşmeye aykırılık) niteliğinde olduğundan, TBK madde 146 uyarınca 10 yıllık genel zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre, eserin teslim edilmesi gereken veya fiilen teslim edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Eksik işler bedeli davası açmadan önce müteahhide ihtarname göndermek zorunlu mudur?

Eksik işler nedeniyle tazminat talep edebilmek için ihtarname göndermek mutlak bir yasal dava şartı değildir. Ancak, müteahhidi hukuken temerrüde düşürmek, faiz başlangıç tarihini belirlemek ve iyi niyet kuralları çerçevesinde son bir süre vermek amacıyla noter kanalıyla ihtarname gönderilmesi hukuki açıdan oldukça faydalıdır. Ayrıca uyuşmazlığın niteliğine göre (tüketici veya ticari uyuşmazlık) dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin işletilmesi yasal bir zorunluluk olabilir.

2. Müteahhit inşaatı yarım bırakıp kaçtıysa, eksik işleri başka bir ustaya yaptırıp faturasını müteahhitten isteyebilir miyim?

Evet, isteyebilirsiniz. Ancak ileride ispat sorunu yaşamamak adına bu işlemi yapmadan önce Sulh Hukuk Mahkemesi’nden delil tespiti yaptırarak eksik işlerin durumunu ve maliyetini resmi olarak belgelemeniz gerekmektedir. Ardından TBK madde 113 kapsamında nama ifaya izin davası açarak veya doğrudan eksik işler bedeli davası yoluyla, kendi cebinizden veya üçüncü kişilere ödediğiniz bedellerin müteahhitten tahsilini talep edebilirsiniz.

3. Eksik işler nedeniyle açılacak davada mahkeme bedeli hangi tarihteki fiyatlara göre hesaplar?

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre eksik işler bedeli, kural olarak dava tarihi veya varsa daha önce yapılmış olan delil tespiti tarihindeki mahalli piyasa rayiçlerine göre hesaplanır. Nama ifaya izin alınarak işlerin tamamlandığı hallerde ise, iş sahibinin makul süre içerisinde yaptığı fiili ödemeler dikkate alınır.