Türkiye’de gayrimenkul hukuku alanında en sık karşılaşılan uyuşmazlıkların başında kira bedellerinin belirlenmesi gelmektedir. Özellikle aynı konut veya çatılı işyerinde uzun süre ikamet eden kiracılar ve mülk sahipleri arasında, değişen ekonomik koşullar nedeniyle hukuki süreçler gündeme gelmektedir. Kamuoyunda genellikle birbirine karıştırılan ancak kanuni dayanakları tamamen farklı olan iki temel dava türü bulunmaktadır. Bu makalede, süresi beş yılı aşan kira sözleşmelerinde devreye giren yasal mekanizmalar ve haklarınız detaylıca incelenmiştir.

5 Yıllık Kira Sözleşmelerinde Güncel Hukuki Süreçler

Kiracı ve kiralayan arasındaki ilişkiyi düzenleyen temel yasa olan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), belirli sürelerin aşılması veya olağanüstü durumların ortaya çıkması halinde taraflara kira bedeline müdahale edilmesi için yargı yoluna başvurma hakkı tanır. Bir 5 yıllık kiracı için sözleşme yılı dolduğunda kanun koyucu, mülk sahibine ve kiracıya yeni haklar vermektedir.

Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Kira Tespit Davası

Kamuoyunda beş yılını dolduran kiracılara karşı açılan davalar genellikle uyarlama davası olarak bilinse de, hukuken bu durum TBK Madde 344/3 kapsamında düzenlenen kira tespit davası çerçevesinde değerlendirilir. İlgili kanun maddesine göre; taraflarca bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Bu belirleme yapılırken tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurulur. Hakim, bu kriterleri inceleyerek hakkaniyete uygun (çoğunlukla eski kiracı indirimi olarak bilinen hakkaniyet indirimi uygulayarak) bir kira bedeli tayin eder.

Olağanüstü Durumlarda Kira Uyarlama Davası

TBK Madde 138 kapsamında düzenlenen kira uyarlama davası, beş yıllık süreden bağımsız olarak açılabilen istisnai bir yoldur. Bu davanın açılabilmesi için sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun (örneğin; ağır ekonomik kriz, savaş, doğal afet) ortaya çıkması gerekir. Bu olağanüstü durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple doğmalı ve mevcut olguları, ifayı dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede zorlaştırmalıdır. Aşırı ifa güçlüğü (emprevizyon) teorisine dayanan bu dava ile hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması talep edilebilir.

Dava Sürecinde Dikkat Edilmesi Gereken Yasal Süreler

Kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla açılacak davalarda, kararın hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı büyük önem taşır. TBK Madde 345 uyarınca, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılması ya da kiralayana yazılı bildirimde bulunulması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılacak davada belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Sürelere riayet edilmemesi halinde, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli bir sonraki kira yılı için hüküm ifade edecektir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Beş yılını dolduran kiracının kirası neye göre hesaplanır?

Beşinci yılın sonundan itibaren açılacak kira tespit davalarında mahkeme; TÜFE on iki aylık ortalamasını, bölgedeki emsal kira bedellerini ve kiralanan taşınmazın fiziki durumunu bilirkişi marifetiyle inceler. Bulunan güncel piyasa değerinden, Yargıtay içtihatları doğrultusunda kiracının eski kiracı olması sebebiyle %10 ila %20 arasında değişen oranlarda “hakkaniyet indirimi” yapılarak yeni kira bedeli belirlenir.

2. Kira uyarlama davası açmak için 5 yıl beklemek zorunlu mudur?

Hayır, zorunlu değildir. Kira uyarlama davası (TBK Madde 138), tarafların öngöremeyeceği olağanüstü durumların (aşırı ifa güçlüğü) ortaya çıkması şartına bağlıdır. Bu şartlar oluştuğunda sözleşmenin 1. yılında veya 10. yılında dahi bu dava açılabilir. Beş yıl şartı, uyarlama davası için değil, emsal bedellere göre kira tespiti yapılabilmesi için gereklidir.

3. Bu davaları açmadan önce arabulucuya başvurmak şart mı?

Evet, şarttır. 7445 sayılı Kanun ile yapılan yasal düzenleme sonucunda, 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (kira tespit ve kira uyarlama davaları dahil) dava şartı zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Arabuluculuk bürosuna başvurulup anlaşmazlık tutanağı düzenlenmeden doğrudan adliyede dava açılması halinde, davanız usulden reddedilecektir.