Kira uyarlama davaları, sözleşmenin kurulduğu andaki şartların öngörülemez şekilde değişmesi durumunda, sözleşmenin yeni koşullara uydurulmasını sağlayan hukuki bir çaredir. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen bu dava, teknik detayların yoğun olduğu ve ispat yükünün ağır olduğu bir süreçtir. Davanın sağlıklı yürütülebilmesi ve hak kaybı yaşanmaması için sürecin usul kurallarına uygun olarak adım adım takip edilmesi gerekir.

Dava Öncesi Zorunlu İlk Adım: Arabuluculuk

Kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 2023 yılı Eylül ayı itibarıyla yapılan yasal düzenleme ile dava açmadan önce arabulucuya başvurmak “dava şartı” haline getirilmiştir. Bu kural 2026 yılında da geçerliliğini korumaktadır. Dolayısıyla, kira bedelinin uyarlanmasını isteyen taraf (kiracı veya kiraya veren), doğrudan mahkemeye dilekçe veremez.

Öncelikle adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosu’na veya UYAP üzerinden arabuluculuk başvurusu yapılmalıdır. Atanan arabulucu, tarafları bir araya getirerek uzlaşı sağlamaya çalışır. Bu görüşmelerde taraflar anlaşırsa, hazırlanan tutanak mahkeme ilamı hükmündedir ve davaya gerek kalmaz. Ancak taraflar anlaşamazsa, arabulucu tarafından bir “anlaşamama tutanağı” düzenlenir. Kira uyarlama davası, ancak bu tutanağın dava dilekçesine eklenmesi suretiyle açılabilir.

Yargılama Süreci ve Mahkeme Aşamaları

Arabuluculuk aşamasında sonuç alınamaması halinde yargı süreci başlar. Uyarlama davaları basit bir tespit işlemi değildir; hakimin takdir yetkisinin, bilirkişi incelemelerinin ve ekonomik verilerin harmanlandığı kapsamlı bir inceleme gerektirir. Süreç genel hatlarıyla dilekçeler aşaması, tahkikat (inceleme) ve karar aşaması olarak ilerler.

Dava Dilekçesinin Sunulması ve Görevli Mahkeme

Kira uyarlama davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Davacı, uyarlama talep etme gerekçelerini (aşırı ifa güçlüğü, öngörülemeyen haller vb.) ve delillerini içeren dava dilekçesini mahkemeye sunar. Dilekçe, davalı tarafa tebliğ edilir ve davalının cevap süresi başlar. Taraflar karşılıklı olarak iddia ve savunmalarını (cevap ve cevaba cevap dilekçeleri) sunduktan sonra mahkeme ön inceleme duruşması için gün verir.

Bilirkişi İncelemesi ve Rayiç Tespiti

Davanın en kritik aşaması bilirkişi incelemesidir. Mahkeme, sözleşmenin uyarlanması gereken yeni koşulları belirlemek için dosyayı konusunda uzman bir heyete (genellikle bir hukukçu, bir inşaat mühendisi/mimar ve bir emlak uzmanı) tevdi eder. Bilirkişiler taşınmazı yerinde inceler, emsal kira bedellerini araştırır, TÜİK verilerini, döviz kurlarını ve bölgedeki ekonomik değişiklikleri analiz eder. Hazırlanan bilirkişi raporu, hakimin vereceği kararda belirleyici rol oynar. Tarafların bu rapora itiraz etme ve ek rapor talep etme hakları bulunur.

Kararın Kesinleşmesi ve Kanun Yolları

Bilirkişi raporları ve toplanan tüm deliller ışığında hakim, sözleşmenin uyarlanıp uyarlanmayacağına, uyarlanacaksa yeni kira bedelinin ne olacağına karar verir. Ancak yerel mahkemenin verdiği karar hemen kesinleşmez. Tarafların karara karşı Bölge Adliye Mahkemesi’ne (İstinaf) ve duruma göre Yargıtay’a başvurma hakları vardır. İstinaf ve temyiz süreçleri, davanın kesinleşme süresini uzatabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kira uyarlama davası toplamda ne kadar sürer?

Yerel mahkeme aşaması, mahkemelerin iş yüküne, bilirkişi raporlarının dönüş hızına ve tebligat süreçlerine göre değişmekle birlikte ortalama 1.5 – 2 yıl sürmektedir. İstinaf ve Yargıtay süreçleri de eklendiğinde davanın kesinleşmesi 3-4 yılı bulabilmektedir.

1. Dava süresince kira ne kadar ödenir?

Dava devam ederken kiracı, mevcut kira sözleşmesindeki artış oranlarına göre belirlenen kirayı ödemeye devam etmelidir. Mahkeme tedbir kararı vermedikçe, kiracı kendi belirlediği uyarlama bedelini ödeyemez; aksi takdirde temerrüt nedeniyle tahliye riskiyle karşılaşabilir.

1. Uyarlama davasının masrafları nelerdir?

Bu davalarda başvuru harcı, peşin harç, gider avansı, keşif ve bilirkişi ücretleri gibi masraflar ödenir. Uyarlama davaları “nispi harca” tabidir; yani talep edilen uyarlama farkı (değer) üzerinden belirli bir oranda harç yatırılması gerekir.