Kiraya veren ile kiracı arasındaki uyuşmazlıkların en nihai ve en karmaşık aşaması, genellikle tahliye davası sürecidir. Kiracısını yasal bir nedene dayanarak çıkarmak isteyen bir mülk sahibi için sürecin nasıl işlediğini, hangi adımların atılması gerektiğini ve en önemlisi bu sürecin yaklaşık ne kadar süreceğini bilmek, doğru bir yol haritası çizmek adına kritik öneme sahiptir. Tahliye davası, sıkı usul kurallarına ve sürelere tabi, dikkatle yönetilmesi gereken bir hukuki süreçtir. Bu yazımızda, bir kiracı tahliye davasının başından sonuna kadar olan adımlarını ve süreç hakkında bilinmesi gerekenleri ele alacağız.

1. Adım: Haklı Bir Tahliye Nedeninin Tespiti ve Gerekli Ön Hazırlık

Tahliye davası açmanın ilk ve en temel şartı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı olarak sayılan haklı bir tahliye nedenine sahip olmaktır. Mahkeme, keyfi veya kanunda yeri olmayan bir gerekçeyle açılan davayı reddedecektir.

Başlıca tahliye nedenleri şunlardır:

• Kiracının Temerrüdü: Kiranın zamanında ödenmemesi nedeniyle aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar çekilmesi veya ödenmeyen kira için icra takibi başlatılarak temerrüt ihtarında bulunulması.
• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Kiraya verenin, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacının “gerçek, samimi ve zorunlu” olması.
• Yeni Malikin İhtiyacı: Taşınmazı yeni satın alan kişinin, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtar çekerek 6 ay sonra dava açması.
• Yeniden İnşa veya Esaslı Tadilat: Kiralananın yeniden inşası veya esaslı tamiri sırasında içinde oturmanın mümkün olmaması.
• Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesi: Kanundaki şartlara uygun olarak düzenlenmiş yazılı bir tahliye taahhüdünün bulunması.
• 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması: Belirsiz süreli hale gelen kira sözleşmelerinde, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya verenin herhangi bir neden göstermeksizin sözleşmeyi feshetme hakkı.

Dava açmadan önce, dayandığınız nedene göre ihtarname çekilmesi (ihtiyaç, yeni malik, iki haklı ihtar vb.) yasal bir zorunluluk olabilir. Bu ön hazırlığın doğru yapılması, davanın esasına girilebilmesi için şarttır.

2. Adım: Dava Dilekçesinin Hazırlanması ve Davanın Açılması

Gerekli ön hazırlıklar tamamlandıktan sonra, görevli ve yetkili mahkemede dava açılır.

• Görevli Mahkeme: Kiracı tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
• Yetkili Mahkeme: Dava, kural olarak kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Dava dilekçesinde bulunması gereken temel unsurlar şunlardır:

• Tarafların kimlik ve adres bilgileri.
• Davanın dayanağı olan tahliye nedeninin (ihtiyaç, temerrüt vb.) açık ve net bir şekilde anlatımı.
• Tahliye nedenini ispatlayan delillerin (ihtarname, tapu kaydı, tanık listesi vb.) belirtilmesi.
• Hukuki gerekçeler (ilgili kanun maddeleri).
• Açık ve net bir talep sonucu (kiracının taşınmazdan tahliyesine karar verilmesi talebi).

Dilekçe, gerekli harç ve gider avansı mahkeme veznesine yatırılarak mahkemeye sunulur ve dava süreci resmen başlamış olur.

3. Adım: Yargılama Süreci ve Duruşmalar

Dava açıldıktan sonra yargılama süreci başlar. Bu süreç genel hatlarıyla şu aşamalardan oluşur:

• Tebligat ve Cevap Süreçleri: Mahkeme, dava dilekçesini davalı kiracıya tebliğ eder. Kiracının, dilekçenin kendisine tebliğinden itibaren 2 hafta içinde mahkemeye cevap dilekçesi sunma hakkı vardır. Kiracı cevap verdikten sonra, davacı kiraya verenin de buna karşı cevaba cevap dilekçesi sunma hakkı doğar.
• Ön İnceleme Duruşması: Mahkeme, tarafların iddia ve savunmalarını dinlediği, delillerini bildirmelerini istediği ve uyuşmazlık konularını tespit ettiği bir ön inceleme duruşması yapar.
• Tahkikat (Delillerin Toplanması): Bu aşamada mahkeme, tarafların sunduğu tüm delilleri toplar. Tanıklar dinlenir, ilgili kurumlardan (tapu, belediye vb.) belgeler istenir, gerekirse bilirkişi incelemesi veya keşif yapılır.
• Sözlü Yargılama ve Karar: Tüm deliller toplandıktan ve dosya karara hazır hale geldikten sonra, mahkeme tarafları son kez dinleyeceği sözlü yargılama duruşmasını yapar ve bu duruşmanın sonunda veya kısa bir süre sonra nihai kararını açıklar.

Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Bu, tarafların en çok merak ettiği sorudur. Ancak bir tahliye davasının ne kadar süreceğine dair net bir zaman vermek mümkün değildir. Süre, birçok faktöre bağlı olarak değişiklik gösterir:

• Mahkemenin İş Yükü: Davanın açıldığı adliyenin yoğunluğu, en önemli faktörlerden biridir. Büyük şehirlerdeki mahkemelerde süreler daha uzun olabilir.
• Davanın Karmaşıklığı: Tanıkların dinlenmesi, keşif yapılması, bilirkişi raporu alınması gibi ek usuli işlemler süreyi uzatır. Basit bir tahliye taahhütnamesi davası ile karmaşık bir ihtiyaç davası aynı sürede bitmez.
• İstinaf ve Temyiz Süreçleri: Yerel mahkemenin verdiği karara karşı tarafların bir üst mahkeme olan Bölge Adliye Mahkemesi’ne (İstinaf) başvurma hakkı vardır. İstinaf mahkemesinin kararına karşı da, kararın niteliğine göre Yargıtay’a (Temyiz) başvurulabilir.

Bu faktörler göz önüne alındığında, bir tahliye davasının sadece yerel mahkeme aşaması ortalama 1 ila 2 yıl sürebilmektedir. İstinaf ve Temyiz süreçleri de eklendiğinde, davanın kesinleşmesi 3-4 yılı bulabilmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Dava devam ederken kiracı kirayı ödemeye devam etmeli midir? Evet, kesinlikle etmelidir. Tahliye davasının açılmış olması, kira sözleşmesinin sona erdiği anlamına gelmez. Kiracının kira bedelini ve yan giderleri ödeme borcu, mahkeme kararı kesinleşip fiilen tahliye edilinceye kadar devam eder. Dava devam ederken kiranın ödenmemesi, kiraya verene bu kez “temerrüt nedeniyle tahliye” için ikinci bir dava açma veya icra takibi yapma hakkı verir.

2. Tahliye davasını kazandım, karar kesinleşti ama kiracı hala çıkmıyor. Ne yapmalıyım? Mahkemenin verdiği tahliye kararı (ilam), tek başına kiracıyı evden çıkarmaz. Bu kararı icraya koymanız gerekir. Kesinleşmiş mahkeme kararı ile birlikte yetkili İcra Dairesi’ne başvurarak “ilamlı icra takibi” başlatmalısınız. İcra dairesi, kiracıya bir icra emri göndererek taşınmazı belirli bir sürede boşaltmasını bildirir. Kiracı bu süre sonunda da çıkmazsa, icra memurları ve gerekirse polis eşliğinde taşınmaz zorla boşaltılır.

3. Davayı kaybettim, mahkeme masraflarını ve avukat ücretini ben mi öderim? Evet. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre, davada haksız çıkan taraf (davayı kaybeden taraf), yargılama sırasında yapılan tüm masrafları (harçlar, tebligat giderleri, bilirkişi ücreti vb.) ve karşı tarafın avukatla temsil edilmesi durumunda, mahkemenin belirlediği vekalet ücretini ödemeye mahkum edilir.