6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında tanımlanan eser sözleşmeleri (TBK m. 470), yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibi tarafın ise bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde temel ilke ahde vefa (sözleşmeye bağlılık) olsa da, kanun koyucu belirli durumlarda taraflara, özellikle de iş sahibine, sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımıştır. Eser sözleşmesinin feshi, ancak kanunda sayılan haklı nedenlerin varlığı halinde ve belirli usullere uyularak gerçekleştirilebilir.

Eser Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü ve Fesih Hakkı

Eser sözleşmesinde yüklenicinin temel borcu, eseri kararlaştırılan niteliklerde, özenle ve belirlenen zamanda imal ederek teslim etmektir. Yüklenicinin bu temel borçlarına aykırı davranması (temerrüde düşmesi), iş sahibine haklı nedenle fesih imkanı doğuran en önemli sebeptir.

Yüklenicinin İşe Başlamaması veya Gecikmesi (TBK m. 473)

Sözleşmenin gidişatını tehlikeye sokan gecikmeler, iş sahibinin teslim tarihini beklemesine gerek kalmaksızın sözleşmeyi sona erdirme hakkı verir. Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesinin 1. fıkrası bu durumu açıkça düzenler. Buna göre;

• Yüklenicinin işe zamanında başlamaması,
• İşi sözleşme hükümlerine aykırı olarak geciktirmesi veya,
• Tüm tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması,

hallerinde, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın “sözleşmeden dönebilir”. Bu hakkın kullanılabilmesi için genellikle yükleniciye bir ihtar çekilerek uygun bir süre verilmesi gerekse de, sözleşmede “kesin vade” (belirli bir tarihin kati olarak kararlaştırıldığı) varsa ihtara gerek kalmayabilir.

İfa Sırasında ve Teslimde Ortaya Çıkan Ayıplı İfa ve Fesih

İş sahibinin fesih hakkı sadece gecikmelerle sınırlı değildir. Yüklenicinin özen borcuna aykırı davranarak eseri kusurlu veya sözleşmeye aykırı imal etmesi de en temel fesih nedenlerinden biridir.

İmal Sırasında Eserin Ayıplı Olacağının Anlaşılması (TBK m. 473)

İş sahibi, eserin tamamlanmasını beklemek zorunda değildir. TBK m. 473/2’ye göre, imalat sırasında eserin yüklenicinin kusuru nedeniyle ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak yapılacağı açıkça görülüyorsa, iş sahibi müdahale edebilir. İş sahibi, bu durumda yükleniciye uygun bir süre vererek bu ayıbın veya aykırılığın giderilmesini talep eder. Eğer yüklenici verilen sürede bu düzeltmeyi yapmazsa, iş sahibi (masrafı ve sorumluluğu yükleniciye ait olmak üzere) onarımı veya imalatı üçüncü bir kişiye verebilir ya da sözleşmeden dönebilir (feshedebilir).

Eserin Tesliminde Ortaya Çıkan Ayıplı İfa (TBK m. 475)

Eser tamamlanıp iş sahibine teslim edildiğinde ayıplı (kusurlu) olduğu anlaşılırsa, iş sahibinin TBK m. 475’ten doğan seçimlik hakları gündeme gelir. Bu haklardan biri de sözleşmeden dönmedir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için ayıbın esaslı olması gerekir. Eğer;

1. Eser, iş sahibinin onu kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı derecede önemli ölçüde ayıplıysa veya,
2. Sözleşmenin belirli hükümlerine açıkça aykırılık taşıyorsa,

iş sahibi sözleşmeden dönebilir. Eserin iş sahibinin arsası üzerine yapıldığı (örneğin bina inşaatı) ve sökülüp kaldırılmasının aşırı zarara yol açacağı durumlarda, ayıp esaslı bile olsa genellikle sözleşmeden dönme yerine “bedel indirimi” veya “onarım” talep edilebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru 1: İş sahibi, yükleniciye ihtar çekmeden sözleşmeyi feshedebilir mi?

Cevap: Duruma göre değişir. Eğer sözleşmede “kesin vade” (örneğin, 30 Ekim 2025 tarihinde kesin teslim) kararlaştırılmışsa ve o tarih geçmişse, yüklenici ihtara gerek kalmaksızın temerrüde düşer ve iş sahibi sözleşmeyi feshedebilir. Ancak TBK m. 473’te belirtilen imalat sırasındaki ayıplar gibi durumlarda, kanun açıkça yükleniciye “uygun bir süre” verilmesini şart koşmuştur. İspat kolaylığı açısından her durumda noter aracılığıyla ihtar çekilmesi tavsiye edilir.

Soru 2: İş sahibi eseri teslim aldıktan sonra bir kusur fark ederse ne yapmalıdır?

Cevap: İş sahibi, TBK m. 474 uyarınca “muayene ve ihbar” yükümlülüğü altındadır. Eseri teslim alır almaz, işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve bir ayıp varsa bunu derhal yükleniciye bildirmek zorundadır. Bu “açık ayıp” ihbarıdır. Eğer ayıp sonradan ortaya çıkacak türden (“gizli ayıp”) ise, ortaya çıkar çıkmaz yine derhal bildirim yapılmalıdır. Bu bildirimler yapılmazsa, iş sahibi eseri zımnen (örtülü olarak) kabul etmiş sayılır ve haklarını kaybedebilir.

Soru 3: Sözleşme feshinin (dönme) sonuçları nelerdir? İş sahibi ödediği parayı geri alabilir mi?

Cevap: İş sahibinin haklı bir nedenle “sözleşmeden dönmesi” halinde, sözleşme geriye etkili olarak (geçmişe yönelik) sona erer. Bu durumda taraflar aldıklarını iade etmekle yükümlüdür. İş sahibi, o ana kadar ödediği avans veya kısmi bedelleri yasal faiziyle birlikte geri talep edebilir. Ayrıca, bu fesihten dolayı bir zarara uğramışsa (örneğin, işi başka bir yükleniciye daha pahalıya yaptırmak zorunda kalmışsa) “menfi zararını” da yükleniciden talep edebilir.