Kiracı ve ev sahibi arasındaki ilişkide en büyük endişelerden biri, haksız yere evden çıkarılma riskidir. Kiraya verenin, kanunda belirtilen haklı gerekçeler olmaksızın veya yasal prosedürleri hiçe sayarak kiracıyı tahliye etmeye çalışması “haksız tahliye” olarak nitelendirilir. Özellikle “ihtiyaç nedeniyle tahliye” gibi gerekçelerin kötüye kullanılması, kiracıları ciddi mağduriyetlerle karşı karşıya bırakabilmektedir. Türk Borçlar Kanunu, haksız tahliye girişimlerine karşı kiracıyı koruyan önemli haklar ve tazminat mekanizmaları sunmaktadır. Bu yazımızda, haksız bir tahliye davasıyla karşılaşan kiracının haklarını ve dava sürecinde izlemesi gereken adımları ele alacağız.

Haksız Tahliye Nedir ve Hangi Durumlar Bu Kapsama Girer?

Haksız tahliye, kiraya verenin, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı olarak sayılan tahliye nedenlerinden birine dayanmaksızın veya dayandığı nedeni ispat edememesine rağmen kiracıyı taşınmazdan çıkarması veya çıkarmaya çalışmasıdır. Kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için kanunda belirtilen haklı bir nedeninin olması ve bu nedene dayanarak yasal sürelere uygun şekilde dava açması veya icra takibi başlatması zorunludur.

Sık karşılaşılan haksız tahliye girişimleri şunlardır:

• Gerçek Olmayan İhtiyaç İddiası: Kiraya verenin, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçekten ihtiyacı olmamasına rağmen, sırf kiracıyı çıkarmak veya daha yüksek kiraya vermek amacıyla “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” açması.
• Geçersiz Tahliye Taahhütnamesi: Kira sözleşmesiyle aynı gün veya öncesinde alınmış, tarihleri sonradan keyfi olarak doldurulmuş, baskı altında imzalatılmış bir tahliye taahhütnamesine dayanarak işlem yapılması.
• Yasal Prosedürlere Uymama: İhtarname gönderme zorunluluğu olan durumlarda (örneğin iki haklı ihtar) ihtar çekmeden dava açılması veya dava açma sürelerine uyulmaması.
• Fiili Baskı ve Taciz: Kiracıyı bezdirerek evden çıkmaya zorlamak amacıyla elektrik, su gibi hizmetleri kesmek, sürekli rahatsızlık vermek gibi hukuka aykırı eylemlerde bulunmak.

İhtiyaç Nedeniyle Haksız Tahliyeye Karşı Özel Koruma: Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat

Kanun koyucu, özellikle “ihtiyaç nedeniyle tahliye”nin kötüye kullanılmasını önlemek için özel bir düzenleme getirmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesine göre, kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle kiracısını tahliye ettiğinde, haklı bir sebep olmadıkça, tahliye edilen taşınmazı üç yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

“Yeniden Kiralama Yasağı”nın İhlali ve Sonuçları

Eğer kiraya veren bu yasağı ihlal eder ve taşınmazı üç yıl içinde başka birine kiralarsa, haksız yere tahliye ettiği eski kiracısına karşı tazminat ödemekle yükümlü olur. Bu tazminat, haksız tahliye edilen kiracının ödediği son bir yıllık kira bedelinden az olamaz. Bu düzenleme, kiraya verenler için ciddi bir caydırıcılık taşımakta ve haksız tahliye edilen kiracıya güçlü bir hak vermektedir. Kiracı, ev sahibinin evi başkasına kiraladığını öğrendiği anda bu tazminat davasını açma hakkına sahip olur.

Haksız Tahliye Davası Sürecinde Kiracı Ne Yapmalı?

Hakkınızda bir tahliye davası açıldığında, paniğe kapılmadan ve yasal sürelere dikkat ederek hareket etmek çok önemlidir.

1. Dava Dilekçesini Dikkatle İnceleyin: Mahkemeden size tebliğ edilen dava dilekçesini ve eklerini dikkatlice okuyun. Kiraya verenin hangi tahliye nedenine dayandığını ve hangi delilleri sunduğunu analiz edin.
2. Yasal Süre İçinde Cevap Dilekçesi Sunun: Dava dilekçesinin size tebliğinden itibaren iki hafta içinde mahkemeye yazılı olarak bir cevap dilekçesi sunma hakkınız ve yükümlülüğünüz vardır. Bu süre, hak düşürücü olup, kaçırılması halinde savunma hakkınızı ciddi şekilde kısıtlayabilir. Cevap dilekçenizde, kiraya verenin iddialarının neden haksız olduğunu, tahliye için yasal şartların oluşmadığını gerekçelerinizle ve delillerinizle birlikte açıklamalısınız.
3. Delillerinizi Toplayın ve Sunun: Kiraya verenin iddiasının haksızlığını ispatlamak için delil toplamak davanın seyrini değiştirebilir. Örneğin;
   • İhtiyaç iddiasının samimi olmadığını düşünüyorsanız: Kiraya verenin aynı bölgede başka boş konutunun olup olmadığını araştırabilir, tanık beyanlarına (örneğin, apartman yöneticisi veya komşular) başvurabilir, kiraya verenin “evi satılığa çıkardığına” veya “daha yüksek kiraya vermek istediğine” dair elinizde bulunan mesaj, e-posta gibi kanıtları mahkemeye sunabilirsiniz.
   • Tahliye taahhütnamesi geçersiz ise: Taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı gün alındığına dair kira sözleşmesini delil olarak gösterebilir, belgenin baskı altında veya boş olarak imzalatıldığına dair tanık dinletebilirsiniz.
4. Duruşmalara Katılın: Mahkemenin belirlediği duruşma günlerinde mahkemede bizzat veya avukatınız aracılığıyla hazır bulunun. Savunmanızı sözlü olarak tekrar edin ve delillerinizi tartışın.
5. Hukuki Destek Alın: Tahliye davaları teknik bilgi ve usul kuralları içeren karmaşık süreçlerdir. Hak kaybı yaşamamak ve süreci doğru yönetmek adına bir avukattan hukuki destek almanız şiddetle tavsiye edilir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Ev sahibim “Oğlum Almanya’dan gelecek, eve o yerleşecek” diyerek dava açtı ama ben inanmıyorum. Ne yapabilirim? Bu, “ihtiyaç nedeniyle tahliye” davasıdır. Dava sürecinde, ev sahibinizin ihtiyacının “gerçek, samimi ve zorunlu” olduğunu ispat etmesi gerekir. Siz cevap dilekçenizde ve duruşmalarda bu ihtiyacın samimi olmadığını iddia edebilirsiniz. Örneğin, oğlunun Türkiye’ye kesin dönüş yapmadığını, sadece tatil için geldiğini veya ev sahibinin aynı semtte başka boş bir dairesi olduğunu ispatlarsanız, mahkeme davanın reddine karar verecektir.

2. Haksız tahliye davasını kazandım ve evde oturmaya devam ediyorum. Ev sahibim bana karşı husumet besliyor. Başka bir dava açabilir mi? Evet, açabilir. Reddedilen bir tahliye davası, kiraya verenin gelecekte başka bir haklı nedene dayanarak yeni bir dava açmasını engellemez. Örneğin, reddedilen “ihtiyaç” davasından sonra, kiranızı ödemede gecikirseniz “temerrüt nedeniyle tahliye” veya iki haklı ihtara neden olursanız bu sebebe dayanarak yeni bir dava açabilir. Ancak aynı “ihtiyaç” nedenine dayanarak, koşullarda esaslı bir değişiklik olmadıkça yeni bir dava açması dürüstlük kuralına aykırı bulunur.

3. Ev sahibim ihtiyaç nedeniyle beni tahliye etti. Evi başkasına kiraya verip vermediğini nasıl öğrenebilirim? Bu durumu ispatlamak için çeşitli yollara başvurabilirsiniz. Öncelikle yeni kiracı ile iletişime geçip kira sözleşmesinin başlangıç tarihini öğrenmeye çalışabilirsiniz. Apartman yöneticisi veya komşulardan tanıklık yapmalarını isteyebilirsiniz. Ayrıca, mahkemeye başvurarak ilgili konutun elektrik, su, doğalgaz gibi aboneliklerinin kimin adına ve hangi tarihte başlatıldığının ilgili kurumlardan sorulmasını talep edebilirsiniz. Bu bilgi, evin kim tarafından ve ne zaman kullanılmaya başlandığını ortaya koyan güçlü bir delil olacaktır.