Mülk sahiplerinin en sık karşılaştığı ve en çok endişelendiği sorunların başında, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi veya hiç ödememesi gelmektedir. Kiranın gecikmesi veya ödenmemesi, kira sözleşmesinin en temel ihlali olup, ev sahibine kanunlar çerçevesinde kiracıyı tahliye etme hakkı tanır. Ancak bu süreç, “kirayı ödemedi, hemen çıksın” şeklinde basit bir işlem değildir. Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu, kira ödemeyen kiracının tahliyesi için belirli prosedürler ve sürelere uyulmasını zorunlu kılar. Bu yazımızda, kirasını ödemeyen veya sürekli geciktiren bir kiracıya karşı izlenmesi gereken iki temel hukuki yolu, ihtarname süreçlerini ve tahliye davası adımlarını detaylı bir şekilde ele alacağız.

Yöntem 1: İcra Takibi Yoluyla Hızlı Tahliye (Temerrüt Nedeniyle Tahliye)

Kirasını hiç ödemeyen veya eksik ödeyen bir kiracıyı tahliye etmenin en hızlı ve en etkili yolu, İcra Dairesi aracılığıyla tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Bu yöntem, mahkemede dava açmaktan daha pratik bir süreç sunar.

Adım 1: Tahliye Talepli İcra Takibinin Başlatılması

Kiraya veren, birikmiş kira alacakları için yetkili İcra Dairesi’ne başvurarak borçlu kiracı aleyhine “Haciz ve Tahliye Talepli” bir ilamsız icra takibi başlatır. Bu takip talebinde, ödenmeyen kira bedellerinin tahsili (haciz) ile birlikte, borcun ödenmemesi halinde kiracının taşınmazdan tahliyesi de talep edilir.

Adım 2: Ödeme Emri ve 30 Günlük Süre

İcra Dairesi, bu talep üzerine kiracıya bir Ödeme Emri gönderir. Bu ödeme emri, standart bir icra emrinden farklı olarak kritik bir ihtar içerir. Ödeme emrinde kiracıya şu seçenekler sunulur:

• 7 gün içinde borca itiraz edebilirsin: Eğer kiracı borcu olmadığını veya iddia edilenden farklı olduğunu düşünüyorsa, 7 gün içinde İcra Dairesi’ne yazılı olarak itiraz etmelidir. İtiraz, takibi durdurur.
• 30 gün içinde borcu ödemelisin: Kiracı, borca itiraz etmezse, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün içinde belirtilen tüm borcu (kira, faiz ve icra masrafları) ödemek zorundadır.

Adım 3: Tahliye Süreci

• Kiracı 30 Gün İçinde Ödeme Yaparsa: Eğer kiracı, 30 günlük yasal süre içinde borcun tamamını öderse, tahliye edilemez. Kiraya veren sadece kira alacağını tahsil etmiş olur ve kira ilişkisi devam eder.
• Kiracı 30 Gün İçinde Ödeme Yapmazsa: Eğer kiracı 30 günlük süre sonunda borcu ödemezse, temerrüde düşmüş olur ve kiraya verenin tahliye hakkı doğar. Kiraya veren, bu 30 günlük sürenin bitiminden sonra İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak kiracının tahliyesini talep edebilir. İcra Mahkemesi’nde açılan bu dava, Sulh Hukuk Mahkemesi’ndeki davalara göre çok daha hızlı sonuçlanır. Mahkemenin vereceği tahliye kararı ile kiracı, icra memurları aracılığıyla taşınmazdan zorla çıkarılabilir.

Yöntem 2: İki Haklı İhtar ile Tahliye Davası

Bu yöntem, kirasını hiç ödemeyenlerden ziyade, kirasını sürekli olarak eksik veya gecikmeli ödeyen, bu durumu alışkanlık haline getiren kiracılar için kullanılan bir yoldur.

Haklı İhtar Nedir ve Şartları Nelerdir?

Kiracının kira bedelini vadesi geldiğinde ödememesi üzerine, kiraya verenin noter kanalıyla yazılı olarak bu borcu talep etmesi ve ödemesi için bir süre vermesi “ihtar”dır. Bir ihtarın “haklı” sayılabilmesi için şu şartları taşıması gerekir:

• Yazılı Olmalıdır: İhtarın mutlaka yazılı olması ve ispat kolaylığı açısından noter aracılığıyla gönderilmesi şiddetle tavsiye edilir.
• Aynı Kira Yılı İçinde Olmalıdır: İki haklı ihtarın da mutlaka aynı kira yılı veya bir kira yılını aşan süredeki kira yılı içinde yapılmış olması gerekir. Farklı kira yıllarına ait birer ihtar, bu yöntemin uygulanması için yeterli değildir.
• Farklı Aylara Ait Olmalıdır: İki ihtarın konusu, farklı aylara ait ödenmemiş veya geç ödenmiş kira bedelleri olmalıdır.
• Kiracıya Süre Verilmelidir: İhtarda, kiracıya borcunu ödemesi için makul bir süre tanınmalıdır.

Dava Süreci

Kiraya veren, aynı kira yılı içinde kiracıya iki haklı ihtar çektikten sonra, kira yılının bittiği tarihten itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açma hakkı kazanır. Mahkeme, ihtarın haklı olup olmadığını ve yasal şartların oluşup oluşmadığını değerlendirerek tahliye kararı verebilir. Bu 1 aylık dava açma süresi hak düşürücüdür ve kaçırılmaması gerekir.

Örneğin, 01.01.2025’te başlayan bir kira yılında, kiracı Şubat ve Haziran kiralarını geciktirdiği için iki ayrı haklı ihtar çekilmişse, kiraya veren kira yılının bittiği 31.12.2025’ten itibaren bir ay içinde, yani 31.01.2026’ya kadar tahliye davası açmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kiracı kirayı 3-5 gün geciktirerek ödüyor. Bu durumda ihtar çekebilir miyim? Evet, çekebilirsiniz. Kira sözleşmesinde belirtilen ödeme günü (örneğin her ayın 1’i ile 5’i arası) geçtiği anda, kiracı hukuken temerrüde düşmüş sayılır. Bir günlük gecikme dahi, kiraya verene “haklı ihtar” çekme hakkı tanır. Kiracının daha sonra ödeme yapması, çekilen ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz.

2. Tahliye talepli icra takibi başlattım, kiracı 7 gün içinde itiraz etti. Şimdi ne yapmalıyım? Kiracının itirazı üzerine icra takibi durur. Bu durumda, itirazın size tebliğinden itibaren 6 ay içinde İcra Hukuk Mahkemesi’nde “itirazın kaldırılması ve tahliye” davası veya 1 yıl içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “itirazın iptali ve tahliye” davası açmanız gerekir. İcra Hukuk Mahkemesi’ndeki dava daha hızlı sonuçlanır ancak elinizde noter onaylı bir kira sözleşmesi gibi güçlü yazılı belgeler olması gerekir. Aksi halde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açmak daha doğru bir yoldur.

3. Kiracı kirayı elden ödüyor ve makbuz vermiyorum. Ödemediğini iddia ederek tahliye edebilir miyim? Bu durum sizin için ispat açısından büyük bir risk oluşturur. Kirayı elden ve makbuzsuz almanız durumunda, kiracı “ben kiramı düzenli ödedim” savunması yapabilir. Kira borcunun ödendiğini ispat yükü kural olarak kiracıda olsa da, uzun süredir devam eden bir ilişkide ödemelerin yapıldığına dair bir karine oluşabilir. Kiracının tanık dinletme hakkı da vardır. Bu nedenle, olası uyuşmazlıkları ve ispat zorluklarını önlemek için kira bedellerini mutlaka banka kanalıyla ve “2025 Ağustos Ayı Kira Bedeli” gibi açıklamalarla almanız en güvenli yoldur.