Türkiye’de gayrimenkul hukuku alanında ev sahiplerinin yasal haklarını koruyan en önemli düzenlemelerden biri, uzama süresi dolan sözleşmelerde hiçbir gerekçe göstermeksizin kiracının çıkarılabilmesine imkan tanıyan yasa maddesidir. Kamuoyunda genellikle 10 yıllık kiracı tahliyesi olarak bilinen bu süreç, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesinde detaylı olarak düzenlenmiştir. Bu yasal hak, mülk sahiplerine uzun yıllar boyunca aynı kiracıyla devam eden sözleşmelerini haklı bir sebep (ihtiyaç, temerrüt, esaslı tadilat vb.) ispatlamak zorunda kalmadan sonlandırma imkanı sunar. Ancak bu sürecin başarılı bir şekilde işletilebilmesi ve davanın usulden reddedilmemesi için kanunda belirtilen sürelere katı bir şekilde uyulması gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Sürelerin Doğru Hesaplanması

Kiraya verenin herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesinin feshi hakkını kullanabilmesi için sürenin yasalara uygun hesaplanması hayati önem taşır. Kanun koyucu, doğrudan sözleşme imza tarihinden itibaren on yıl geçmesini yeterli bulmamış, hesaplamanın sözleşme türüne göre uzama yılları üzerinden yapılmasını öngörmüştür.

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Süreç

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde (örneğin 1 yıllık olarak imza altına alınmış bir sözleşme), sözleşme süresinin bitiminde kiracı taşınmazı boşaltmaz ve yasal süresi içinde bildirimde bulunmazsa sözleşme otomatik olarak 1 yıl daha uzar. Kanunun aradığı on yıllık süre, bu ilk 1 yıllık sözleşme süresinin bitiminden itibaren başlar. Yani, 1 yıllık bir kira sözleşmesinde ev sahibinin sebepsiz göstermeksizin kira sözleşmesini fesih hakkı, sözleşmenin başlangıcından itibaren toplam 11 yıl geçtikten sonra doğmaktadır. Bu uzama süresi dolmadan mülk sahibinin sebep göstermeksizin fesih hakkı bulunmamaktadır.

İhtarname Gönderme Şartı ve Yasal Süreler

On yıllık uzama süresinin dolması tahliye için tek başına yeterli değildir. Mülk sahibinin bu hakkını kullanabilmesi için, on yıllık uzama süresini izleyen yeni kira yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bir fesih bildirimi göndermesi kanuni bir zorunluluktur. İhtarname, belirtilen üç aylık süreden önce kiracıya mutlak surette tebliğ edilmiş olmalıdır. Eğer tebligat süresi kaçırılırsa, mülk sahibinin tahliye hakkı bir sonraki kira yılına ertelenmiş olur. İhtarnamenin ispat kolaylığı ve resmiyet açısından noter aracılığıyla gönderilmesi gerekir.

Yargıtay Kararları Işığında Tahliye Sürecinin İşleyişi

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili Yargıtay dairelerinin yerleşik kararlarına göre, TBK madde 347’ye dayanan tahliye taleplerinde şekil şartlarına sıkı sıkıya bağlılık aranmaktadır. İhtarnamenin zamanında tebliğ edilip edilmediği ve on yıllık uzama süresinin doğru hesaplanıp hesaplanmadığı mahkemelerce davanın her aşamasında re’sen dikkate alınır.

Görevli Mahkeme ve Dava Açma Aşaması

Usulüne uygun gönderilen ihtarnamenin ardından kiracı taşınmazı yasal süresi içinde tahliye etmezse, mülk sahibinin tahliye davası açması gerekir. Bu davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. 10 yıllık süreyi dolduran kiracıyı çıkarmak için ev sahibinin ihtiyacı olduğunu ispatlaması gerekir mi?

Hayır, gerekmez. Türk Borçlar Kanunu madde 347 uyarınca, 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra usulüne uygun ihtarname gönderilmesi halinde, ev sahibi hiçbir haklı sebep veya kişisel ihtiyaç göstermek zorunda kalmadan taşınmazın tahliyesini talep edebilir.

1. İhtarnameyi kira döneminin bitimine 1 ay kala gönderirsem dava açabilir miyim?

Hayır, açamazsınız. Kanun gereği ihtarnamenin, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya tebliğ edilmiş olması şarttır. Bu süre kaçırılırsa o dönem için fesih hakkınızı kullanamaz ve bir sonraki uzama yılının sonunu beklemek zorunda kalırsınız.

1. Bu tahliye davasını açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mudur?

Evet, zorunludur. 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla yürürlüğe giren yasal düzenleme ile birlikte kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda olduğu gibi, 10 yıllık süreye dayalı tahliye davası öncesinde de arabuluculuk bürosuna başvurulması dava şartı haline getirilmiştir. Arabulucuya başvurulmadan doğrudan dava açılması halinde davanız usulden reddedilir.