Kira sözleşmeleri, taraflara uzun süreli borç yükleyen sözleşmelerdir. Ancak sözleşmenin kurulduğu andaki şartlar ile zaman içinde ortaya çıkan ekonomik veya sosyal koşullar arasında öngörülemez bir fark oluşabilir. Özellikle ani ekonomik krizler, yüksek enflasyon, pandemi veya doğal afet gibi durumlar, kira bedelinin taraflardan biri için “çekilmez” hale gelmesine yol açabilir. Bu durumda, “Kira Tespit Davası”ndan farklı olarak, sözleşmenin yeni koşullara revize edilmesi için kira uyarlama davası açılması gündeme gelir. Yargıtay emsal kararları, bu davaların hangi şartlarda kabul edilebileceğine dair yol gösterici ilkeler belirlemiştir.

Kira Uyarlama Davasının Yasal Dayanağı ve Şartları

Kira uyarlama davalarının hukuki temeli, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 138. maddesinde düzenlenen “Aşırı İfa Güçlüğü” hükmüdür. Bu madde, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülemeyen durumlar nedeniyle borcun ifasının aşırı derecede güçleşmesi halinde, taraflara sözleşmenin uyarlanmasını veya feshini talep etme hakkı tanır.

TBK Madde 138’e Göre Uyarlama Şartları

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, bir kira sözleşmesinin uyarlanabilmesi için şu koşulların bir arada bulunması gerekir:

1. Sözleşmenin kurulmasından sonra “olağanüstü” bir durum ortaya çıkmalıdır.
2. Bu durum “öngörülemez” nitelikte olmalıdır.
3. Ortaya çıkan durum, borçludan (uyarlama talep edenden) kaynaklanmamalıdır.
4. Yeni koşullar, sözleşmenin ifasını talep eden taraf için “dürüstlük kuralına aykırı” derecede ağırlaştırmalıdır.
5. Uyarlama talep eden taraf, borcunu henüz ifa etmemiş veya “ihtirazi kayıt” (haklarını saklı tutarak) ile ifa etmiş olmalıdır.

Yargıtay Kararlarında “İşlem Temelinin Çökmesi” İlkesi

Yargıtay, uyarlama davalarında “Pacta Sunt Servanda” (Ahde Vefa – Sözleşmeye Bağlılık) ilkesini temel alsa da, şartların değişmesi durumunda “Clausula Rebus Sic Stantibus” (İşlem Temelinin Çökmesi) ilkesini de gözetir. Eğer ekonomik koşullardaki değişiklikler, kira bedelini taraflardan biri (genellikle ev sahibi için çok düşük, kiracı için çok yüksek) için objektif olarak çekilmez hale getirmişse, Yargıtay işlem temelinin çökmesi gerekçesiyle müdahaleyi kabul etmektedir.

Yargıtay Emsal Kararlarında Kiracı ve Ev Sahibi Lehine Kriterler

Yargıtay, somut olayın özelliklerine göre hem kiracı hem de ev sahibi lehine uyarlama kararları verebilmektedir. Kararlardaki belirleyici faktör, öngörülemezliğin derecesi ve tarafların ticari statüsüdür.

Kiracı Lehine Verilen Kararlar (Genellikle)

Yargıtay, özellikle tacir olmayan kiracılar (konut kiracıları) veya pandemi gibi zorunlu kapatma kararlarından etkilenen işyerleri lehine uyarlama kararları verebilmektedir.

• Pandemi Etkisi: COVID-19 salgını sırasında idari kararlarla faaliyeti durdurulan (restoran, kafe, spor salonu vb.) işyeri kiracıları tarafından açılan davalarda, Yargıtay bu durumu öngörülemez bir mücbir sebep olarak kabul etmiş ve kiranın indirilmesi veya geçici olarak durdurulması yönündeki yerel mahkeme kararlarını onamıştır.
• Ani Ekonomik Kriz: Kiracının tacir olmadığı durumlarda, döviz kurundaki ani ve aşırı yükselişlerin (hiperenflasyonist etki) öngörülebilir bir risk olmadığına ve kiracının ödeme gücünü aşırı zorladığına kanaat getirilirse, kira bedelinde indirim şeklinde uyarlama yapılabilmektedir.

Ev Sahibi Lehine Verilen Kararlar (Genellikle)

Ev sahipleri de, özellikle uzun süreli sözleşmelerde ve yüksek enflasyon dönemlerinde kira bedelinin rayicin çok altında kalması nedeniyle uyarlama talep edebilir.

• Hiperenflasyon ve Rayiç Farkı: Yargıtay, sözleşmedeki artış oranının (örn: TÜFE) yaşanan gerçek enflasyon karşısında tamamen işlevsiz kalması ve kira bedelinin emsallerine göre aşırı düşük kalması durumunda, ev sahibi lehine uyarlama kararı verebilmektedir. Burada, sözleşmeye bağlılığın ev sahibi aleyhine katlanılmaz bir durum yaratması esas alınır.
• Kiracının Tacir Olması: Eğer kiracı “basiretli bir tacir” ise, Yargıtay’ın uyarlama konusundaki yaklaşımı daha katıdır. Tacir kiracıların, özellikle dövizle yapılan sözleşmelerde, kur riskini öngörmesi gerektiği kabul edilir. Bu nedenle, tacir kiracıların lehine uyarlama kararı çıkması, tacir olmayanlara göre daha zordur.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru 1: Kira Uyarlama Davası ile Kira Tespit Davası arasındaki fark nedir?

Cevap: Kira Tespit Davası, 6098 sayılı TBK m. 344 uyarınca, genellikle 5 yıllık sözleşme süresi dolduktan sonra kiranın “emsal rayice” göre belirlenmesi için açılır. Kira Uyarlama Davası ise TBK m. 138 (Aşırı İfa Güçlüğü) temelinde açılır; 5 yıl şartı yoktur, sözleşmenin herhangi bir anında “olağanüstü ve öngörülemez” şartlar (ekonomik kriz, pandemi vb.) ortaya çıkarsa açılabilir.

Soru 2: Yüksek enflasyon tek başına kira uyarlama davası açmak için yeterli midir?

Cevap: Yargıtay kararlarına göre, Türkiye gibi ülkelerde “beklenen” veya “öngörülebilir” düzeydeki enflasyon tek başına uyarlama nedeni değildir. Ancak enflasyonun “hiperenflasyon” boyutuna ulaşması, sözleşmedeki artış oranını tamamen anlamsız kılması ve taraflar arasındaki dengeyi aşırı derecede bozması (işlem temelinin çökmesi) halinde uyarlama talep edilebilir.

Soru 3: Kira uyarlama davası ne kadar sürer ve sonuçları nelerdir?

Cevap: Davanın süresi mahkemenin yoğunluğuna ve bilirkişi süreçlerine göre değişmekle birlikte, genellikle 1-2 yıl sürebilir. Mahkeme uyarlama talebini kabul ederse, kira bedelini davanın açıldığı tarihten itibaren geçerli olacak şekilde günün koşullarına göre yeniden belirler. Talebi reddederse, sözleşme mevcut şartlarla devam eder. Tarafların (şartları varsa) sözleşmeyi fesih hakkı da saklıdır.