Eser sözleşmelerinde, işin kararlaştırılan niteliklere uygun olarak tamamlanması kadar, belirlenen sürede teslim edilmesi de büyük önem taşır. Özellikle inşaat, tadilat veya belirli bir tarihe yetiştirilmesi gereken projelerde, yüklenicinin işi zamanında teslim etmemesi, iş sahibi açısından ciddi mağduriyetlere ve maddi zararlara yol açabilir. Türk Borçlar Kanunu, bu gibi durumlarda iş sahibini koruyan önemli haklar ve dava yolları sunmaktadır. İşi zamanında bitirmeyerek temerrüde düşen bir yükleniciye karşı gecikme tazminatı talep etmek bu hakların başında gelir. Bu yazımızda, teslimatta geciken yükleniciye karşı başvurulabilecek hukuki yolları ve açılabilecek davaları inceleyeceğiz.

Yüklenicinin Temerrüdü ve Hukuki Sonuçları

Bir eser sözleşmesinde teslim için belirli bir tarih kararlaştırılmışsa (örneğin, “inşaat 31.12.2025 tarihinde teslim edilecektir”), bu tarihin gelmesiyle birlikte yüklenici işi teslim etmemişse, herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın kendiliğinden temerrüde düşmüş sayılır. Eğer sözleşmede net bir tarih yoksa, iş sahibinin makul bir süre tanıyarak yükleniciye ihtarname çekmesi gerekebilir.

Yüklenicinin teslim borcunda temerrüde düşmesi, iş sahibine kanun tarafından tanınan bir dizi seçimlik hak verir. İş sahibi, durumun şartlarına göre bu haklardan birini kullanarak mağduriyetinin giderilmesini talep edebilir.

Gecikme Tazminatı (Müspet Zarar) Talebi

İş sahibinin en sık başvurduğu ve temel hakkı, gecikmeden doğan zararının karşılanmasını istemektir. İş sahibi, sözleşmenin devamını kabul ederek, yani eserin geç de olsa teslim edilmesini bekleyerek, gecikilen süre boyunca uğradığı maddi zararların tazminini talep edebilir. Bu zarara gecikme tazminatı veya “müspet zarar” denir.

Gecikme tazminatı neleri kapsar?

• Kira Kaybı (Mahrum Kalınan Kar): Gecikme nedeniyle teslim alınamayan bir konut veya iş yerinden elde edilebilecek kira geliri, gecikme tazminatının en yaygın kalemidir. İş sahibi, emsal kira bedellerini delil göstererek gecikilen her ay için kira kaybını talep edebilir.
• Ek Masraflar: Gecikme nedeniyle iş sahibinin yapmak zorunda kaldığı ek harcamalar. Örneğin, teslimi beklenen evine taşınamadığı için ödemek zorunda kaldığı kira veya otel masrafları.
• Ticari Faaliyet Kayıpları: Teslimi geciken bir dükkan veya fabrikanın zamanında faaliyete geçememesi nedeniyle uğranılan kar kaybı da gecikme tazminatı kapsamında istenebilir.

Sözleşmede Kararlaştırılan Cezai Şart (Gecikme Cezası)

Taraflar, sözleşme yaparken teslimatta gecikme olması halinde yüklenicinin belirli bir miktar ceza ödeyeceğini kararlaştırabilirler. “Gecikilen her ay için 50.000 TL ceza ödenecektir” gibi hükümler cezai şart niteliğindedir. Sözleşmede bu şekilde bir hüküm varsa, iş sahibinin zararını ispat etmesine gerek kalmaksızın, sadece gecikmenin varlığını kanıtlayarak bu cezayı talep etme hakkı doğar. Eğer iş sahibinin uğradığı gerçek zarar, kararlaştırılan cezai şarttan daha fazlaysa, bu fazlalığı (aşkın zararı) ispat ederek ayrıca talep edebilir.

Gecikme Durumunda İş Sahibinin Diğer Seçimlik Hakları

Türk Borçlar Kanunu, gecikme tazminatı ve cezai şart talebinin yanı sıra, iş sahibine durumu sonlandırmaya veya farklı bir şekilde çözmeye yönelik başka haklar da tanımaktadır. İş sahibi, bu haklardan yalnızca birini tercih edebilir.

1. Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı

Yukarıda detaylıca açıklandığı gibi, iş sahibinin ilk ve temel hakkı, sözleşmenin devamını yani eserin tamamlanıp teslim edilmesini beklemek ve buna ek olarak gecikmeden doğan zararlarının tazminini istemektir.

2. Sözleşmeden Dönme (Fesih) ve Menfi Zarar

İş sahibi, gecikme nedeniyle artık sözleşmeyle bağlı kalmak istemiyorsa, sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Bu durumda, iş sahibi eserin tesliminden vazgeçer ve sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkar. Sözleşmeden dönme halinde iş sahibi, o zamana kadar ödediği bedelleri yasal faiziyle birlikte geri isteyebilir. Ayrıca, bu sözleşmenin geçersizliğinden doğan zararlarının, yani “menfi zararının” tazminini de talep edebilir. Menfi zarar, sözleşmenin yapılacağına duyulan güvenle yapılan masrafları (örneğin, tapu harçları, proje masrafları, başka bir yerden alınabilecek daha uygun bir teklifi kaçırma nedeniyle uğranılan zarar vb.) kapsar.

3. İfadan Vazgeçip Müspet Zarar Talep Etme

İş sahibi, eserin yüklenici tarafından tamamlanmasından vazgeçerek, işin mevcut haliyle kalmasını ve eserin bitirilmiş olsaydı sahip olacağı değer ile mevcut değeri arasındaki farkı, yani “müspet zararını” talep edebilir. Bu, işin tamamlanmamasından kaynaklanan tüm kar kaybını kapsar. Uygulamada bu hakka daha az başvurulmaktadır.

Bu seçimlik hakların kullanılabilmesi için iş sahibinin, yükleniciye uygun bir ek süre (mehil) vermesi ve bu süre sonunda da işin teslim edilmemesi halinde hangi hakkını kullanacağını bildirmesi gerekebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Sözleşmemizde gecikme durumunda ne olacağına dair bir madde yok. Yine de gecikme tazminatı isteyebilir miyim? Evet, isteyebilirsiniz. Gecikme tazminatı (kira kaybı vb.) talep etmek için sözleşmede bu konuda özel bir hüküm bulunması şart değildir. Bu hak, Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerinden (haksız fiil ve borca aykırılık) doğan bir haktır. Önemli olan, yüklenicinin teslimde gecikerek temerrüde düşmüş olması ve sizin bu gecikme nedeniyle bir zarara uğradığınızı ispat edebilmenizdir.

2. Müteahhit, ekonomik krizi bahane ederek inşaatı zamanında bitiremedi. Bu durum onun sorumluluğunu ortadan kaldırır mı? Hayır, kural olarak ortadan kaldırmaz. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, ekonomik kriz, döviz kurundaki dalgalanmalar, malzeme fiyatlarındaki artışlar gibi durumlar, yüklenici açısından öngörülebilir riskler olarak kabul edilir ve “mücbir sebep” sayılmaz. Bu nedenle yüklenici, bu gibi gerekçelerle teslimdeki gecikmeden doğan sorumluluğundan (gecikme tazminatı ödeme borcundan) kurtulamaz.

3. Gecikme tazminatı davası açmadan önce ihtarname çekmek zorunda mıyım? Eğer sözleşmenizde kesin bir teslim tarihi belirtilmişse, bu tarihin geçmesiyle yüklenici ihtara gerek kalmadan temerrüde düşer ve doğrudan dava açabilirsiniz. Ancak, sözleşmede net bir tarih yoksa veya “inşaat yaklaşık 12 ayda bitecektir” gibi belirsiz bir ifade varsa, dava açmadan önce yükleniciye makul bir süre tanıyan ve işi bitirmesini talep eden bir ihtarname göndermeniz, temerrüdü oluşturmak ve ispat kolaylığı sağlamak açısından şiddetle tavsiye edilir.