Türkiye’de değişen ekonomik koşullar, kiracı ve mülk sahibi arasındaki hukuki ilişkilerin yeniden değerlendirilmesini gündeme getirmektedir. Taraflar arasında imzalanan sözleşmelerin öngörülemeyen sebeplerle taraflardan biri için çekilmez hale gelmesi durumunda başvurulan en temel hukuki yollardan biri kira uyarlama davası sürecidir. Ancak bu dava sürecine girmeden önce mülk sahiplerinin ve kiracıların kafasını karıştıran usuli işlemler bulunmaktadır. Bu usuli işlemlerin başında ise karşı tarafa ihtarname çekilmesinin yasal bir zorunluluk olup olmadığı sorusu gelmektedir.

Kira Sözleşmelerinde Uyarlama Davasının Hukuki Altyapısı

Kira bedelinin günün koşullarına uyarlanması amacıyla açılan davalar, hukuki nitelikleri ve dava şartları bakımından kira tespit davalarından ayrılmaktadır. Bu ayrımı doğru yapabilmek, davanın usulden reddedilmemesi ve hak kaybı yaşanmaması adına büyük önem taşımaktadır.

TBK Madde 138 ve Aşırı İfa Güçlüğü Kavramı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması halini düzenler. Hukukta “emprevizyon (öngörülemezlik)” teorisine dayanan bu maddeye göre, olağanüstü durum borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmışsa ve mevcut koşullar sözleşmenin ifasını dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede zorlaştırmışsa, tarafın hakime başvurarak sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep etme hakkı doğar.

Dava Açmak İçin İhtarname Gönderme Zorunluluğu Var Mıdır?

Kanuni düzenlemeler ışığında incelediğimizde, uyarlama talebiyle açılacak bir davadan önce mülk sahibinin veya kiracının karşı tarafa noter aracılığıyla ihtarname göndermek zorunlu mu sorusunun cevabı hayırdır. Türk Borçlar Kanunu’nda kira uyarlaması talep edebilmek için ihtarname çekilmesi bir ön şart (dava şartı) olarak tanımlanmamıştır. Bu durum sıklıkla TBK 344. ve 345. maddelerinde düzenlenen kira tespit davalarındaki süre tutucu ihtarname kuralı ile karıştırılmaktadır. Uyarlama davaları, aşırı ifa güçlüğünün doğduğu ve bu durumun kanıtlanabildiği her an ihtar şartı aranmaksızın açılabilmektedir.

Zorunlu Arabuluculuk Uygulamasının Davaya Etkisi

Her ne kadar ihtarname çekmek yasal bir dava şartı olmasa da, dava açmadan önce tamamlanması gereken farklı bir hukuki prosedür bulunmaktadır. 7445 sayılı Kanun ile yapılan yasal değişiklikler neticesinde, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. Dolayısıyla, taraflar ihtarname göndermek zorunda olmasalar da, adliyede dava açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurmak ve bu süreci tamamlamak zorundadırlar. Arabuluculuk aşaması atlanarak doğrudan açılan davalar usulden reddedilmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru 1: Kira uyarlama davası açmak için 5 yıllık yasal sürenin dolması beklenmeli midir?

Cevap: Hayır, beklenmek zorunda değildir. 5 yıllık sürenin dolması şartı kira tespit davaları için geçerlidir. Uyarlama davaları ise sözleşme süresinden bağımsız olarak, tarafların öngöremediği olağanüstü ekonomik değişikliklerin veya krizlerin ortaya çıkması halinde her zaman açılabilir.

Soru 2: İhtarname göndermeden doğrudan arabulucuya başvurursam hak kaybı yaşar mıyım?

Cevap: İhtarname çekilmemesi, uyarlama talebiyle doğrudan arabulucuya başvurmanızın önünde hukuki bir engel teşkil etmez ve usuli bir hak kaybına yol açmaz. İhtarname sadece karşı tarafı temerrüde düşürmek veya iyi niyet çerçevesinde bir bildirim yapmak amacıyla tercih edilebilir ancak zorunlu değildir.

Soru 3: Kira bedelinin uyarlanması mahkemece hangi tarihten itibaren geçerli sayılır?

Cevap: Kural olarak kira uyarlama kararları ileriye etkili sonuç doğurur. Mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli, davanın açıldığı tarihten itibaren geçerlilik kazanır. Geriye dönük olarak uyarlama talep edilemez ve geçmiş dönemler için fark istenemez.