Kiracı ve Ev Sahibinin Hakları: Kira Uyarlama Davası Sürecinde Sizi Neler Bekliyor?

Ekonomik dalgalanmalar ve piyasa koşullarındaki ani değişiklikler, 1 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde taraflar arasındaki dengenin bozulmasına neden olabilmektedir. Bu gibi durumlarda, kiracı veya ev sahibinin mağduriyetini gidermek amacıyla hukuk sistemimizde bazı güvenceler yer almaktadır. Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen uyarlama kurumları, sözleşmenin değişen koşullara uydurulmasını sağlayarak adaleti tesis etmeyi amaçlar.

Kira Uyarlama Davası Nedir ve Hangi Durumlarda Açılır?

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durumların ortaya çıkması halinde açılan davalara kira uyarlama davası denir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen bu kurum, sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin bir istisnasıdır. Beklenmeyen bu olağanüstü durum, taraflardan birinin borcunu ifa etmesini aşırı derecede zorlaştırmışsa, mağdur olan taraf hakime başvurarak sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilir.

Aşırı İfa Güçlüğü ve Beklenmeyen Haller

Uyarlama talep edilebilmesi için en temel şart, aşırı ifa güçlüğü yaratan durumun ortaya çıkmasıdır. Ülke çapında yaşanan ağır ekonomik krizler, devalüasyon, yüksek enflasyon şokları, doğal afetler veya salgın hastalıklar gibi tarafların iradesi dışında gelişen olaylar beklenmeyen hal olarak kabul edilir. Ancak bu durumların sözleşme kurulurken mevcut olmaması ve tarafların bu riskleri üstlenmemiş olması gerekmektedir. İşlem temelinin çökmesi olarak da adlandırılan bu aşamada, mevcut kira bedeli ile ödeme yapılması veya taşınmazın kullandırılması dürüstlük kuralına aykırı hale gelmiş olmalıdır.

Uyarlama Davasının Şartları ve Tarafların Yükümlülükleri

Bu davanın açılabilmesi için sözleşmenin 1 yıldan uzun süreli olması ve ifa edilmemiş bir borcun bulunması veya borcun, uyarlama talep etme hakkı ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklar saklı tutularak ifa edilmiş olması şarttır. Mahkeme, uyarlama kararı verirken her somut olayın özelliğini, taşınmazın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak bilirkişi incelemesi yaptırır. Hakim, adaleti sağlamak adına tarafların sözleşme kurulurken var olan dengesini yeniden kuracak bir bedel belirler.

Kira Tespit Davası ile Uyarlama Davası Arasındaki Farklar

Hukuki süreçlerde en çok karıştırılan konulardan biri, uyarlama davası ile kira tespit davası arasındaki ayrımdır. Tespit davaları, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre yalnızca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde açılabilir ve bölgedeki emsal bedeller dikkate alınır. Uyarlama davasında ise beş yıllık süre şartı aranmaz; sözleşmenin birinci veya ikinci yılında dahi olağanüstü ve öngörülemeyen bir durum meydana gelmişse dava açılabilir.

Mahkeme Sürecinde Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Adımlar

Dava sürecinin sağlıklı yürütülmesi için görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi elzemdir. Bu tür uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Davacı taraf, yaşanan olağanüstü durumun kendi kusurundan kaynaklanmadığını ve sözleşmeyi mevcut şartlarla sürdürmenin kendisi için katlanılamaz hale geldiğini hukuki delillerle ispatlamakla yükümlüdür.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kira uyarlama davasını sadece ev sahibi mi açabilir?

Cevap: Hayır, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi uyarınca bu dava çift taraflı bir haktır. Beklenmeyen olağanüstü durumlar nedeniyle sözleşmedeki denge ev sahibi aleyhine bozulmuşsa ev sahibi, kiracı aleyhine bozulmuşsa kiracı bu davayı açarak kira bedelinin uyarlanmasını mahkemeden talep edebilir.

1. Beş yılı dolmamış sözleşmeler için uyarlama davası açılabilir mi?

Cevap: Evet, açılabilir. Kanunda uyarlama davaları için beş yıllık bir süre kısıtlaması bulunmamaktadır. Sözleşmenin imzalanmasının üzerinden ne kadar süre geçerse geçsin, öngörülemeyen olağanüstü hallerin (örneğin beklenmeyen düzeydeki kur şokları) ortaya çıkması durumunda bu dava yoluna başvurulabilir.

1. Uyarlama kararı geçmişe dönük olarak uygulanır mı?

Cevap: Kural olarak yargılama sonucunda verilen karar, davanın açıldığı tarihten itibaren geçerli olacak şekilde sonuç doğurur. Dava tarihinden önceki aylar için geriye dönük kira bedeli farkı talep edilemez. Bu nedenle, ifa güçlüğü yaşandığı an zaman kaybetmeden hukuki sürecin başlatılması büyük önem taşımaktadır.