İçerisinde kiracı bulunan bir taşınmazın satın alınması, hem yeni mülk sahibi hem de mevcut kiracı açısından çeşitli hukuki sonuçlar doğurmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri gereğince, taşınmazı sonradan edinen kişi kural olarak mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Ancak kanun koyucu, yeni malikin mülkiyet hakkını ve barınma ihtiyacını gözeterek, belirli şartların sağlanması halinde kiracının tahliyesini talep etme hakkı tanımıştır.

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Şartları

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, taşınmazı sonradan edinen kişiye, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri gereksinimi bulunması halinde tahliye davası açma hakkı vermektedir. Bu yasal hakkın kullanılabilmesi için kanunda öngörülen sıkı şekil şartlarına ve sürelere riayet edilmesi zorunludur. Süreçlerin hatalı yürütülmesi, davanın reddedilmesine ve mülk sahibinin mağduriyetine yol açabilir.

Satın Alma Sonrası İhtarname Süreci

Yeni ev sahibi, taşınmazın mülkiyetini tapuda devraldığı tarihten itibaren en geç 1 ay içerisinde kiracıya yazılı bir ihtarname göndermek zorundadır. Bu ihtarnamede, taşınmazın el değiştirdiği, yeni malikin konut veya işyeri ihtiyacı bulunduğu ve yasal sürelerin sonunda taşınmazın tahliye edilmesi gerektiği açıkça belirtilmelidir. İhtarnamenin ispat kolaylığı açısından noter aracılığıyla gönderilmesi hukuki bir gerekliliktir.

Altı Aylık Süre ve Dava Açma Hakkı

Tapu devrinden itibaren 1 ay içinde ihtarname gönderilmesi şartının yerine getirilmesinin ardından, yeni malik taşınmazı edindiği tarihten başlayarak 6 ay geçtikten sonra tahliye talebiyle sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Kiracının ihtarnamedeki süreye rağmen evi boşaltmaması durumunda, altı aylık sürenin dolmasıyla birlikte yargısal süreç başlatılabilir.

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi Beklenerek Tahliye

Yeni malik, 1 aylık ihtarname ve 6 aylık bekleme süresi yolunu tercih etmek zorunda değildir. Kanun, yeni ev sahibine ikinci bir alternatif daha sunmaktadır. Eğer mevcut kira sözleşmesinin bitiş tarihi, 6 aylık yasal süreden daha yakın bir tarihe denk geliyorsa, yeni malik sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan dava açma hakkını da kullanabilir.

İhtiyaç Şartının Gerçek ve Samimi Olması

Yargıtay içtihatlarına göre, yeni malikin gereksinimi nedeniyle açılacak tahliye davalarında en temel unsur, ileri sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. Geçici, henüz doğmamış veya sadece yatırım amacıyla taşınmazın boşaltılmak istenmesi hukuken korunmaz. Mahkeme, yeni malikin halihazırda kirada oturup oturmadığını, aynı bölgede başka bir uygun taşınmazı olup olmadığını ve ihtiyacın sürekliliğini detaylı olarak inceler.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Yeni ev sahibi 1 ay içinde ihtarname çekmeyi unutursa ne olur?

Cevap: Tapu devrinden itibaren 1 aylık süre içinde ihtarname gönderilmemesi halinde, yeni malik 6 ayın sonunda dava açma hakkını kaybeder. Bu durumda kiracıyı tahliye edebilmek için, mevcut kira sözleşmesinin süresinin bitmesini beklemek ve sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açmak zorunda kalır.

2. Yeni ev sahibi ihtiyaç nedeniyle kiracıyı çıkardıktan sonra evi başkasına kiralayabilir mi?

Cevap: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliye edilmesi halinde, haklı bir sebep olmaksızın o taşınmaz 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa uyulmaması durumunda eski kiracı, son kira yılında ödediği 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere yeni ev sahibinden tazminat talep edebilir.

3. İçerisinde kiracı olan evi alan kişi, eski kira sözleşmesi ile bağlı mıdır?

Cevap: Evet, TBK madde 310 gereğince, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin doğrudan tarafı olur. Yani eski ev sahibi ile yapılan sözleşmedeki kira bedeli, artış oranı ve diğer şartlar yeni ev sahibi için de aynen geçerliliğini korur.